Un SCPI
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales. Contrairement aux actions, ces parts ne sont pas cotées en Bourse. Les SCPI appartiennent à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC).
Mais qu’est-ce qu’est selon moi une bonne SCPI. Et je préfère te le dire maintenant mais il y en a finalement peu qui respectent les critères que je considère comme essentiels.
Une SCPI doit selon moi avoir un rendement élevé, une capitalisation conséquente, un taux d’occupation financier proche des 100% ainsi qu’un historique d’au moins 5 ans.
Une augmentation du prix de part, un délai de jouissance réduit, une communication dynamique et transparente ainsi que des frais en dessous du marché sont également des éléments dont je suis attentif mais sur lesquelles je peux faire exception.
Car tu vas vite t’en rendre compte mais aucune ne respecte l’ensemble de ces critères.
La SCPI Épargne Pierre
La SCPI dont je vais te parler aujourd’hui est une SCPI qui a délivrée un rendement supérieur à 5,3 % depuis sa création en 2013.
Comptant 28173 associés, ce produit d’épargne immobilière assistée capitalise désormais 1,63 milliard d’euros. Il s’agit de la SCPI Épargne Pierre. La capitalisation représente la taille d’une SCPI, calculée en multipliant le nombre de parts en circulation avec le prix de souscription à cette SCPI.
De ce fait statistiquement plus une société a une capitalisation conséquente moins le risque de faillite est important.
La capitalisation est donc pour moi un critère rédhibitoire. Il est essentiel à mon sens que cette dernière soit supérieure à 1milliard d’euros, ce qui est relativement rare.
L’autre élément primordial à prendre en compte concernant le caractère viable du rendement est le taux d’occupation financière soit le TOF. Ce taux correspond au rapport entre le montant des loyers, et le total des loyers qui seraient facturés si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
Il est donc important que ce dernier soit le plus proche de 100% possible afin que le rendement soit viable sur le long terme. Pour Épargne Pierre ce dernier est l’un des plus élevé du marché car il est de 95,84 % fin 2021.
Pour ce qui est de la stratégie de la SCPI Épargne Pierre, elle limite son expansion au territoire national et ne souhaite pas aller chercher de la valeur en Europe même si elle en a la possibilité statutaire.
Composé de 220 immeubles loués à 552 locataires, le patrimoine est actuellement réparti entre l’Île-de-France pour 27% et la province pour 73%. Ce désir décentralisateur des Français ouvre d’intéressantes opportunités de développement pour la SCPI.
Elle se fonde sur l’attrait des métropoles régionales et sur le fait que la France ne se résume pas à sa capitale. Selon elle nos régions offrent de réelles opportunités de développement économique alliées à une appréciable qualité de vie.
Comment s’en procurer ?
Épargne Pierre demeure une SCPI accessible puisque 2 080,00 euros suffisent pour en devenir associé, soit 10 parts au prix unitaire de 208,00 euros.
Le prix de part a récemment augmenté passant de 208 à 205 euros, soit une augmentation de 1,5% du portefeuille pour les actionnaires déjà présents.
Les frais de souscriptions sont eux de 11,96% ils rémunèrent l’activité de recherche et d’achat des actifs immobiliers de la société de gestion. Ces frais sont élevés mais finalement d’un niveau similaire à ceux versés pour un investissement locatif réalisé en direct.
Dans ce cas, tu dois t’acquitter des droits d’enregistrement, appelés « frais de notaire » pour 8% et de la commission d’agence immobilière entre 4 et 5%. Petit bémol néanmoins, concernant la communication, pour en être associé depuis plusieurs années, je la trouve moyenne, largement moins bonne notamment que l’autre SCPI dont je vais te parler dans quelques instants.
En effet peu de séminaires en direct sont organisés, l’interface web laisse également à désirer.
La SCPI Corum Orgin
Roulement de tambour pour la dernière SCPI que je te présente aujourd’hui et je finis fort car c’est à titre personnelle la SCPI sur laquelle je suis le plus investi.
Elle s’installe d’année en année comme la SCPI de référence avec des rendements supérieurs à 6 % depuis sa création en 2012. Impressionnant je te le concède. Il s’agit tu l’auras sans doute reconnue de la SCPI Corum Orgin.
Corum Origin est actuellement investie dans treize pays de la zone euro ce qui en fait la SCPI la plus diversifiée géographiquement. Au 31 décembre 2021, 94 % des actifs composant son patrimoine soit 137 immeubles loués à 292 locataires sont situés à l’étranger contre à peine 6 % en France.
Ce sont les Pays-Bas avec 27 % qui représentent la part la plus importante de la capitalisation de Corum Origin qui atteint au global 2,21 milliards d’euros. Cette européanisation massive offre un avantage supplémentaire aux associés qui bénéficient d’une fiscalité douce.
En effet, les dividendes perçus à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les dividendes de source étrangère font également profiter les associés d’un crédit d’impôt ou du mécanisme du taux effectif au regard des conventions fiscales signées par la France, et de l’absence de double imposition.
En outre, son prix de part a été régulièrement revalorisé, passant de 1 000,00 euros en 2012 à 1 090,00 euros au 31 décembre 2021, ce qui a accentué sa rentabilité. Ainsi, sur 5 ans, son taux de rentabilité interne (TRI), a atteint 6,60 %.
Tout comme Epargne Pierre la jouissance des parts débute au 1er jour du 6ème mois suivant la réalisation de la souscription. Les dividendes sont versés chaque mois, contrairement à l’immense majorité des SCPI de rendement qui les versent chaque trimestre et cela représente de mon point de vue un excellent avantage.
Concernant la stratégie l’équipe de gestion de la SCPI Corum Origin cherche en permanence à profiter des cycles immobiliers propres à chaque pays de la zone euro pour acheter en période de bas de cycle et céder des actifs en période de haut de cycle en fonction des opportunités du marché.
Corum Origin a ainsi cédé en 2020 des actifs en Espagne où elle a dégagé des plus-values distribuées aux associés. Outre le fait que la SCPI Corum Origin s’attache à mettre en portefeuille des immeubles offrant des rendements attrayants, les locataires du parc de cette SCPI de rendement à capital variable, sont très souvent des entreprises leaders sur leurs marchés et offrent de solides garanties en termes de sécurité financière et de visibilité locative.
De même, la société de gestion recherche des durées de baux étendues permettant de sécuriser les flux financiers sur les plus longues périodes possibles. Les baux signés à l’étranger ont d’ailleurs souvent des durées plus longues que ceux signés en France.
Il en découle une moindre rotation des locataires et un haut niveau des taux d’occupation. La durée résiduelle moyenne des baux restant à courir est de quasiment sept ans et demi.
Gros avantage également, la communication que je trouve irréprochable.
De nombreux séminaire en ligne sont organisés régulièrement par l’équipe dirigeante de la SCPI afin de répondre aux questions des associés et afin de donner l’actualité de la SCPI. Corum a également un système permettant d’investir une somme mensuelle, parfait pour se constituer une rente sur le long terme.
Pour ce qui est du bémol, les frais de souscription sont également de 11,96% ce qui ne les rends pas inférieur aux frais moyen du marché.